Vídeo: Como Calcular o VPL - Valor Presente Liquido na HP e no Excel || Administração Financeira 2024
O processo de estimativa dos fluxos de caixa líquidos do investimento requer um pouco mais de trabalho do que estimar o valor que você precisa para investir. Embora você esteja trabalhando com o QuickBooks 2012, você precisará da ajuda do Excel ou de outra planilha financeira.
Sente-se e pense cuidadosamente sobre quaisquer receitas adicionais e quaisquer custos adicionais que o investimento produza. Obviamente, você espera que o efeito líquido do investimento irá poupar dinheiro. No entanto, alguns montantes do investimento irão custar-lhe. Por outro lado, você também recebe poupanças que o investimento retorna.
Você quer construir um pequeno cronograma - isso pode ser escrito na parte traseira de um guardanapo de cocktail ou digitado em um programa de planilha como o Excel - e use-o para estimar e calcular cuidadosamente os fluxos de caixa.
Suponha, no caso do prédio de escritórios, que os dois itens a seguir determinem os fluxos de caixa líquidos.
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A nova hipoteca exige um pagamento de juros anual de US $ 21.000. Para manter as coisas simples (não se preocupe com a amortização do principal ainda), suponha que esta seja uma hipoteca somente para o interesse. Suponha ainda que você precisa pagar todo o saldo da hipoteca em 20 anos como parte de um pagamento por balão. Enquanto isso, no entanto, você pagará US $ 21 000 no final de cada ano.
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Como você possui seu próprio prédio, você economiza US $ 20 000 no primeiro ano. Este montante, no entanto, aumenta a cada ano. Se o aluguel que você pagou aumentou anualmente em 3% devido à inflação, você pode querer assumir que suas economias de aluguel, para serem planejadas com precisão, devem ser infladas em 3% a cada ano também.
Por exemplo, você pode querer assumir que, no segundo ano, a sua economia de aluguel é igual a 103 por cento de US $ 20.000. No terceiro ano, sua economia de aluguel é igual a 103 por cento de US $ 20.600 (que é o aluguel do segundo ano poupança).
Este negócio de poupança de aluguel tem sentido? Com o investimento em investimentos, o investimento de capital geralmente economiza dinheiro de alguma forma. Portanto, você precisa estimar essas economias ao longo dos anos que você usará o investimento de capital.
Neste caso, a economia de aluguel deve ser igual à poupança de aluguel atual mais a inflação para cada ano. Outra maneira de olhar para o valor da poupança do aluguel é dizer que a economia do aluguel é igual à renda que você não terá que pagar se você possui o prédio.
A tabela a seguir resume os fluxos de caixa que você gosta ao investir neste edifício. A tabela tem uma coluna para cada número de ano (o cronograma mostra 20 anos de poupança de renda e pagamentos de hipoteca).
O cronograma também inclui três colunas, que informam sobre a poupança do aluguel, o pagamento anual de juros da hipoteca e o valor do fluxo de caixa líquido. O valor do fluxo de caixa líquido é igual à redução do aluguel menos o pagamento de juros da hipoteca.
Observe que, nos dois primeiros anos, o pagamento de juros da hipoteca excede as economias de aluguel. No entanto, no ano 3 e além, as economias de aluguel excedem o pagamento da hipoteca.
| Ano | Economias de aluguel | Pagamento de hipoteca | Flux de caixa líquido |
|---|---|---|---|
| 1 | 20 000 | 21 000 | -1, 000 |
| 2 | 20, 600 | 21 000 | -400 |
| 3 | 21, 218 | 21 000 | 218 |
| 4 | 21, 855 | 21 000 | 855 |
| 5 | 22, 511 | 21 000 | 1, 511 |
| 6 | 23, 186 | 21 000 | 2, 186 |
| 7 | 23, 882 | 21 000 | 2, 882 |
| 8 | 24, 598 | 21 000 | 3, 598 |
| 9 | 25, 336 | 21 000 | 4, 336 |
| 10 | 26, 096 | 21 000 | 5, 096 |
| 11 > 26, 879 | 21 000 | 5, 879 | 12 |
| 27, 685 | 21 000 | 6, 685 | 13 |
| 28, 516 > 21, 000 | 7, 516 | 14 | 29, 371 |
| 21 000 | 8, 371 | 15 | 30, 252 |
| 21 000 > 9, 252 | 16 | 31, 160 | 21 000 |
| 10, 160 | 17 | 32, 095 | 21 000 |
| 11, 095 > 18 | 33, 058 | 21 000 | 12, 058 |
| 19 | 34, 050 | 21 000 | 13, 050 |
| 20 | 35 072 | 21 000 | 14, 072 |
| Quando você olha os fluxos de caixa que decorrem de um investimento de capital nt, você precisa fazer alguma suposição sobre o que acontece no final da vida do investimento. No caso do investimento de construção, por exemplo, você provavelmente deve mostrar que a hipoteca é paga. Você também pode querer mostrar a venda do edifício em algum momento. | Para mostrar-lhe como isso funciona, suponha que, no final do ano 20, você pague a hipoteca (que ainda será de US $ 300.000, porque você só pagou juros) e suponha que você venda o prédio por US $ 630, 000 - esse valor é uma estimativa. | Para chegar a esta estimativa, pegue o preço de compra original de US $ 350.000 e, em seguida, infle cada ano esse montante em 3 por cento ao longo de 20 anos. Isso produz um preço de venda estimado no ano 20 de US $ 630 000. Você também pagará custos de venda que totalizam US $ 30 000. | Esta próxima tabela mostra como esses números produzem um fluxo de caixa final de liquidação. O preço de venda bruta é igual a $ 630, 000. Então você tem que pagar a hipoteca de $ 300,000. Então você também tem US $ 30.000 de custos de venda. |
Se você subtrair a hipoteca e os custos de venda do preço de venda bruto, o fluxo de caixa final, então, é igual a $ 300, 000. Isso faz sentido, certo? O preço de venda bruta de US $ 630 000 menos US $ 300 000 para o pagamento da hipoteca menos US $ 30 000 para custos de venda é de US $ 300 000.
Estimativa do fluxo de caixa da liquidação
Preço de venda bruto
$ 630 000 > Menos: Mortgage
300, 000
| 30, 000 | Fluxo de caixa final de venda |
| $ 300, 000 | O último passo é combinar as informações mostradas. A coluna dos fluxos de caixa líquidos resume os fluxos de caixa líquidos. A coluna de fluxo de caixa da liquidação mostra 0 durante os primeiros 19 anos.No entanto, no ano 20, o fluxo de caixa da liquidação é de US $ 300.000. O trato real combina os fluxos de caixa líquidos e o fluxo de caixa da liquidação. |
| Combinação de todos os fluxos de caixa | Ano |
| Fluxo de caixa líquido | Liquidação Fluxo de caixa |
O Real Deal
| -1, 000 | 0 | -1, 000 | 2 |
|---|---|---|---|
| -400 | 0 | -400 | 3 |
| 218 | 0 | 218 | 4 |
| 855 | 0 | 855 | 5 |
| 1, 511 | 0 | 1, 511 | 6 |
| 2, 186 | 0 | 2, 186 | 7 |
| 2, 882 | 0 | 2, 882 | 8 |
| 3, 598 | 0 | 3, 598 | 9 |
| 4, 336 | 0 | 4, 336 | 10 |
| 5, 096 | 0 | 5, 096 | 11 |
| 5, 879 | 0 | 5, 879 | 12 |
| 6, 685 | 0 | 6, 685 | 13 |
| 7, 516 | 0 | 7, 516 | 14 |
| 8, 371 | 0 | 8, 371 | 15 |
| 9, 252 | 0 | 9, 252 | 16 |
| 10, 160 | 0 | 10, 160 | 17 |
| 11, 095 | 0 | 11, 095 | 18 |
| 12, 058 | 0 | 12, 058 | 19 |
| 13, 050 | 0 | 13, 050 | 20 |
| 14, 072 | 300, 000 | 314, 072 |
