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O processo de estimativa dos fluxos de caixa líquidos do investimento requer um pouco mais de trabalho do que estimar o valor que você precisa para investir. Embora você esteja trabalhando com o QuickBooks 2013, você precisará da ajuda do Excel ou de outra planilha financeira.
Sente-se e pense cuidadosamente sobre quaisquer receitas adicionais e quaisquer custos adicionais que o investimento produza. Obviamente, você espera que o efeito líquido do investimento irá poupar dinheiro. No entanto, alguns montantes do investimento irão custar-lhe. Por outro lado, você também recebe poupanças que o investimento retorna.
Você quer construir um pequeno cronograma - isso pode ser escrito na parte traseira de um guardanapo de cocktail ou digitado em um programa de planilha como o Excel - e use-o para estimar e calcular cuidadosamente os fluxos de caixa.
Suponha, no caso do prédio de escritórios, que os dois itens a seguir determinem os fluxos de caixa líquidos.
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A nova hipoteca exige um pagamento de juros anual de US $ 21.000. Para manter as coisas simples (não se preocupe com a amortização do principal ainda), suponha que esta seja uma hipoteca somente para o interesse. Suponha ainda que você precisa pagar todo o saldo da hipoteca em 20 anos como parte de um pagamento por balão. Enquanto isso, no entanto, você pagará US $ 21 000 no final de cada ano.
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Como você possui seu próprio prédio, você economiza US $ 20 000 no primeiro ano. Este montante, no entanto, aumenta a cada ano. Se o aluguel que você pagou aumentou anualmente em 3% devido à inflação, você pode querer assumir que suas economias de aluguel, para serem planejadas com precisão, devem ser infladas em 3% a cada ano também.
Por exemplo, você pode querer assumir que, no segundo ano, a sua economia de aluguel é igual a 103 por cento de US $ 20.000. No terceiro ano, sua economia de aluguel é igual a 103 por cento de US $ 20.600 (que é o aluguel do segundo ano poupança).
Este negócio de poupança de aluguel tem sentido? Com o investimento em investimentos, o investimento de capital geralmente economiza dinheiro de alguma forma. Portanto, você precisa estimar essas economias ao longo dos anos que você usará o investimento de capital.
Neste caso, a economia de aluguel deve ser igual à poupança de aluguel atual mais a inflação para cada ano. Outra maneira de olhar para o valor da poupança do aluguel é dizer que a economia do aluguel é igual à renda que você não terá que pagar se você possui o prédio.
A tabela a seguir resume os fluxos de caixa que você gosta ao investir neste edifício.A tabela possui uma coluna para cada número de ano. (O cronograma mostra 20 anos de poupança de aluguel e pagamentos de hipoteca).
O cronograma também inclui três colunas, que informam sobre as economias de aluguel, o pagamento de juros de hipoteca anual e o valor do fluxo de caixa líquido. O valor do fluxo de caixa líquido é igual à redução do aluguel menos o pagamento de juros da hipoteca.
Observe que, nos dois primeiros anos, o pagamento de juros da hipoteca excede as economias de aluguel. No entanto, no ano 3 e além, as economias de aluguel excedem o pagamento da hipoteca.
| Ano | Economias de aluguel | Pagamento de hipoteca | Flux de caixa líquido |
|---|---|---|---|
| 1 | 20 000 | 21 000 | -1, 000 |
| 2 | 20, 600 | 21 000 | -400 |
| 3 | 21, 218 | 21 000 | 218 |
| 4 | 21, 855 | 21 000 | 855 |
| 5 | 22, 511 | 21 000 | 1, 511 |
| 6 | 23, 186 | 21 000 | 2, 186 |
| 7 | 23, 882 | 21 000 | 2, 882 |
| 8 | 24, 598 | 21 000 | 3, 598 |
| 9 | 25, 336 | 21 000 | 4, 336 |
| 10 | 26, 096 | 21 000 | 5, 096 |
| 11 > 26, 879 | 21 000 | 5, 879 | 12 |
| 27, 685 | 21 000 | 6, 685 | 13 |
| 28, 516 > 21, 000 | 7, 516 | 14 | 29, 371 |
| 21 000 | 8, 371 | 15 | 30, 252 |
| 21 000 > 9, 252 | 16 | 31, 160 | 21 000 |
| 10, 160 | 17 | 32, 095 | 21 000 |
| 11, 095 > 18 | 33, 058 | 21 000 | 12, 058 |
| 19 | 34, 050 | 21 000 | 13, 050 |
| 20 | 35 072 | 21 000 | 14, 072 |
| Quando você olha os fluxos de caixa que decorrem de um investimento de capital nt, você precisa fazer alguma suposição sobre o que acontece no final da vida do investimento. No caso do investimento de construção, por exemplo, você provavelmente deve mostrar que a hipoteca é paga. Você também pode querer mostrar a venda do edifício em algum momento. | Para mostrar-lhe como isso funciona, suponha que, no final do ano 20, você pague a hipoteca (que ainda será de US $ 300.000, porque você só pagou juros) e suponha que você venda o prédio por US $ 630 000. Este montante é uma estimativa. | Para chegar a esta estimativa, pegue o preço de compra original de US $ 350.000 e, em seguida, infle cada ano esse montante em 3 por cento ao longo de 20 anos. Isso produz um preço de venda estimado no ano 20 de US $ 630 000. Você também pagará custos de venda que totalizam US $ 30 000. | Esta próxima tabela mostra como esses números produzem um fluxo de caixa final de liquidação. O preço de venda bruta é igual a $ 630, 000. Então você tem que pagar a hipoteca de $ 300,000. Então você também tem US $ 30.000 de custos de venda. |
Se você subtrair a hipoteca e os custos de venda do preço de venda bruto, o fluxo de caixa final, então, é igual a $ 300, 000. Isso faz sentido, certo? O preço de venda bruta de US $ 630 000 menos US $ 300 000 para o pagamento da hipoteca menos US $ 30 000 para custos de venda é de US $ 300 000.
Estimativa do fluxo de caixa da liquidação
Preço de venda bruto
$ 630 000 > Menos: Mortgage
300, 000
| 30, 000 | Fluxo de caixa final de venda |
| $ 300, 000 | O último passo é combinar as informações mostradas.A coluna dos fluxos de caixa líquidos resume os fluxos de caixa líquidos. A coluna de fluxo de caixa da liquidação mostra 0 durante os primeiros 19 anos. No entanto, no ano 20, o fluxo de caixa da liquidação é de US $ 300.000. O trato real combina os fluxos de caixa líquidos e o fluxo de caixa da liquidação. |
| Combinação de todos os fluxos de caixa | Ano |
| Fluxo de caixa líquido | Liquidação Fluxo de caixa |
O Real Deal
| -1, 000 | 0 | -1, 000 | 2 |
|---|---|---|---|
| -400 | 0 | -400 | 3 |
| 218 | 0 | 218 | 4 |
| 855 | 0 | 855 | 5 |
| 1, 511 | 0 | 1, 511 | 6 |
| 2, 186 | 0 | 2, 186 | 7 |
| 2, 882 | 0 | 2, 882 | 8 |
| 3, 598 | 0 | 3, 598 | 9 |
| 4, 336 | 0 | 4, 336 | 10 |
| 5, 096 | 0 | 5, 096 | 11 |
| 5, 879 | 0 | 5, 879 | 12 |
| 6, 685 | 0 | 6, 685 | 13 |
| 7, 516 | 0 | 7, 516 | 14 |
| 8, 371 | 0 | 8, 371 | 15 |
| 9, 252 | 0 | 9, 252 | 16 |
| 10, 160 | 0 | 10, 160 | 17 |
| 11, 095 | 0 | 11, 095 | 18 |
| 12, 058 | 0 | 12, 058 | 19 |
| 13, 050 | 0 | 13, 050 | 20 |
| 14, 072 | 300, 000 | 314, 072 |
