Como estimar os fluxos de caixa líquidos no QuickBooks 2014 - dummies

O processo de estimar os fluxos de caixa líquidos do investimento requer um pouco mais de trabalho do que o exercício anterior. Embora você esteja trabalhando com o QuickBooks, você precisará da ajuda do Excel ou de outra planilha financeira.

Sente-se e pense cuidadosamente sobre quaisquer receitas adicionais e quaisquer custos adicionais que o investimento produza. Obviamente, você espera que o efeito líquido do investimento irá poupar dinheiro. No entanto, alguns montantes do investimento irão custar-lhe. Por outro lado, você também recebe poupanças que o investimento retorna.

Você quer construir um pequeno cronograma - isso pode ser escrito na parte traseira de um guardanapo de cocktail ou digitado em um programa de planilha como o Excel - e use-o para estimar e calcular cuidadosamente os fluxos de caixa.

Suponha, no caso do prédio de escritórios, que os dois itens a seguir determinem os fluxos de caixa líquidos:

• A nova hipoteca exige um pagamento de juros anual de US $ 21.000. Para manter as coisas simples (não se preocupe com a amortização do principal ainda), suponha que essa hipoteca seja apenas de interesse. Suponha ainda que você precisa pagar todo o saldo da hipoteca em 20 anos como parte de um pagamento por balão. Enquanto isso, no entanto, você pagará US $ 21 000 no final de cada ano.

• Como você possui seu próprio prédio, você economiza US $ 20 000 no primeiro ano. Este montante, no entanto, aumenta a cada ano. Se o aluguel que você pagou aumentou anualmente em 3% devido à inflação, você pode querer assumir que suas economias de aluguel, para serem planejadas com precisão, devem ser infladas em 3% a cada ano também.

  Por exemplo, você pode querer assumir que, no segundo ano, a sua economia de aluguel é igual a 103 por cento de US $ 20.000. No terceiro ano, sua economia de aluguel é igual a 103 por cento de US $ 20.600 (que é o aluguel do segundo ano poupança).

Este negócio de poupança de aluguel tem sentido? Com o investimento em investimentos, o investimento de capital geralmente economiza dinheiro de alguma forma. Portanto, você precisa estimar essas economias ao longo dos anos que você usará o investimento de capital. Neste caso, as economias de aluguel devem ser iguais às rendas de aluguel mais a inflação por ano.

Outra maneira de olhar para o valor da poupança do aluguel é dizer que a economia do aluguel é igual ao aluguel que você não terá que pagar se você possui o prédio.

O quadro resume os fluxos de caixa que você gosta ao investir neste edifício e tem uma coluna para cada número de ano.O cronograma também inclui três colunas, que informam sobre a economia de aluguel, o pagamento de juros de hipoteca anual e o valor do fluxo de caixa líquido. O valor do fluxo de caixa líquido é igual à redução do aluguel menos o pagamento de juros da hipoteca.

Observe que, nos dois primeiros anos, o pagamento de juros da hipoteca excede as economias de aluguel. No entanto, no ano 3 e além, as economias de aluguel excedem o pagamento da hipoteca.

Resumo dos fluxos de caixa do edifício

Ano	Economias de aluguel	Pagamento de hipoteca	Flux de caixa líquido
1	20 000	21 000	-1, 000
2	20, 600	21 000	-400
3	21, 218	21 000	218
4	21, 855	21 000	855
5	22, 511	21 000	1, 511
6	23, 186	21 000	2, 186
7	23, 882	21 000	2, 882
8	24, 598	21 000	3, 598
9	25, 336	21 000	4, 336
10	26, 096	21 000	5, 096
11 > 26, 879	21 000	5, 879	12
27, 685	21 000	6, 685	13
28, 516 > 21, 000	7, 516	14	29, 371
21 000	8, 371	15	30, 252
21 000 > 9, 252	16	31, 160	21 000
10, 160	17	32, 095	21 000
11, 095 > 18	33, 058	21 000	12, 058
19	34, 050	21 000	13, 050
20	35 072	21 000	14, 072
Quando você olha os fluxos de caixa que decorrem de um investimento de capital nt, você precisa fazer alguma suposição sobre o que acontece no final da vida do investimento. No caso do investimento de construção, por exemplo, você provavelmente deve mostrar que a hipoteca é paga. Você também pode querer mostrar a venda do edifício em algum momento.	Para mostrar-lhe como isso funciona, suponha que, no final do ano 20, você pague a hipoteca (que ainda será de US $ 300 000, porque você pagou apenas juros) e suponha que você vende o prédio por US $ 630 000. Este montante é uma estimativa.	Para chegar a esta estimativa, pegue o preço de compra original de US $ 350.000 e, em seguida, infle cada ano esse montante em 3 por cento ao longo de 20 anos. Ao fazê-lo, produz um preço de venda estimado no ano 20 de US $ 630 000. Você também pagará custos de venda que totalizam US $ 30 000.	A tabela a seguir mostra como esses números produzem um fluxo de caixa final de liquidação. O preço de venda bruta é igual a $ 630, 000. Então você tem que pagar a hipoteca de $ 300,000. Você também tem US $ 30.000 em custos de venda. Se você subtrair a hipoteca e os custos de venda do preço de venda bruto, o fluxo de caixa final, então, é igual a $ 300.000.

O preço de venda bruto de US $ 630 000 menos US $ 300.000 para o pagamento da hipoteca menos US $ 30.000 para os custos de venda equivale a US $ 300.000.

Estimativa do fluxo de caixa de liquidação

Preço de venda bruto

$ 630, 000

Menos: Mortgage

300, 000

Menos: custos de venda	30, 000
Fluxo de caixa final de venda	$ 300, 000
O passo final é combinar as informações mostradas. A coluna dos fluxos de caixa líquidos resume os fluxos de caixa líquidos do quadro anterior. A coluna de fluxo de caixa da liquidação mostra 0 durante os primeiros 19 anos.No ano 20, no entanto, o fluxo de caixa da liquidação é de US $ 300.000. O negócio real combina os fluxos de caixa líquidos e o fluxo de caixa da liquidação.	Combinação de todos os fluxos de caixa
Ano	Fluxo de caixa líquido

Liquidação Fluxo de caixa

O Real Deal

1	-1, 000	0	-1, 000
2	-400	0	-400
3	218	0	218
4	855	0	855
5	1, 511	0	1, 511
6	2, 186	0	2, 186
7	2, 882	0	2, 882
8	3, 598	0	3, 598
9	4, 336	0	4, 336
10	5, 096	0	5, 096
11	5, 879	0	5, 879
12	6, 685	0	6, 685
13	7, 516	0	7, 516
14	8, 371	0	8, 371
15	9, 252	0	9, 252
16	10, 160	0	10, 160
17	11, 095	0	11, 095
18	12, 058	0	12, 058
19	13, 050	0	13, 050
20	14, 072	300, 000	314, 072