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A taxa de retorno interno
Você deve saber, no entanto, que a taxa de retorno interna possui algumas fraquezas práticas, razão pela qual as pessoas com MBA e doutorado em negócios e finanças preferem muito a medida de valor presente líquido. Conhecer as fraquezas permite que você use de forma mais segura a ferramenta IRR. Por outro lado, conhecer as fraquezas também pode fazer você escolher apenas suportar a abstração do modelo de valor presente líquido e usá-lo em vez disso.
De qualquer forma, aqui estão as fraquezas:
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A medida IRR nem sempre identifica o melhor investimento. Em outras palavras, às vezes você não consegue escolher o investimento com a TIR mais alta e obter o investimento mais lucrativo.
Como exemplo extremo disso, suponha que você tenha US $ 100.000 para investir. Prefere investir apenas US $ 10.000 do seu dinheiro em algo que gere 20 por cento ao ano ou veja algo ganhando 18 por cento anualmente, mas em que você pode investir os $ 100.000? Você vê a diferença?
Vinte por cento de US $ 10.000 não serão tão bons quanto 18 por cento de US $ 100.000. Infelizmente, a medida IRR - ao se concentrar no retorno percentual - às vezes faz com que as pessoas percam a visão dos dólares de lucro, o que obviamente é o que você realmente deseja maximizar.
Em comparação, o valor presente líquido calcula um valor de lucro linear em dólar. Ao escolher um investimento com o maior valor presente líquido, você está escolhendo o investimento que oferece mais dólares e lucros.
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A medida IRR não reconhece muito o risco de reinvestimento. Isso soa como outro problema de murmuração, mas é realmente muito importante.
Suponha que você tenha um milhão de dólares para investir. Você prefere escolher um investimento de 1 ano (Opção A) que ganhe 30% ou um investimento de 20 anos (Opção B) que ganhe 20%? À primeira vista, um investimento de 30% parece ser muito bom. Obviamente, 30 por cento é muito mais de 20 por cento.
No entanto, aqui está o que você deve considerar: onde você vai investir o dinheiro da opção A um ano a partir de agora, quando esse investimento liquida? A chave é que você precisa investir os $ 1. 3 milhões (isto é o que você obtém da Opção A um ano a partir de agora) em algo que supera o investimento da Opção B.
Em outras palavras, você deve pensar sobre esse risco de reinvestimento para seus investimentos. O IRR realmente não faz isso. Em comparação, o valor presente líquido faz. Implícitamente, o valor presente líquido pressupõe que você pode reinvestir dinheiro com a taxa de desconto utilizada no cálculo. Em essência, a taxa de desconto é a taxa de juros que você pode ganhar em seus outros investimentos de capital, então ele automaticamente fatores no reinvestimento.
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A medida IRR nem sempre produz uma solução ou uma solução única. A fórmula IRR não é solúvel, por exemplo, quando os fluxos de caixa não se parecem realmente com os fluxos de caixa do investimento. Se você tem um investimento que gera apenas dinheiro porque não há desembolso de caixa inicial, você não pode calcular uma taxa de retorno interna. Mas esse investimento, obviamente, é muito bom e deve ser selecionado.
Outro problema relacionado é que às vezes a fórmula IRR não pode ser resolvida de forma única. Este negócio sobre nenhuma solução única decorre de um pouco de estranheza matemática. (O problema é que tecnicamente, uma fórmula de IRR é uma n. A equação polinomial de raiz com soluções possíveis para a Nth!)
Essa diversidade de soluções múltiplas aparece quando você tem os sinais de fluxo de caixa mudando ao longo dos anos que o investimento é mantido. No caso do investimento em escritórios, existe apenas uma mudança de sinal. No ano 2, o fluxo de caixa é negativo. E no ano 3, o fluxo de caixa torna-se positivo e permanece positivo.
Isso significa que o prédio possui uma taxa de retorno interna única. Se, em alguns anos, o fluxo de caixa foi positivo e, em alguns anos, o fluxo de caixa foi negativo, no entanto, cada um desses flips de valor negativo para valor positivo, ou vice-versa, indica outra solução para a fórmula IRR. Ao usar a fórmula de valor presente líquido, você sempre sabe que existe uma solução e que é a única solução única, dada uma taxa de desconto particular.
