Como estimar o valor com a Abordagem de capitalização de renda para o exame de licença de imóveis

Um método que será coberto no Exame de Licença de Imóveis para avaliação de imóveis com base em sua renda é conhecido como o abordagem de capitalização de renda. Este método converte a renda de uma propriedade em uma estimativa de seu valor. Os avaliadores usam geralmente este método para edifícios comerciais, como centros comerciais, prédios de escritórios e grandes edifícios de apartamentos.

A fórmula básica para esta abordagem, comumente referida como IRV, é:

Resultado operacional líquido (I) ÷ taxa de capitalização (R) = valor (V)

Você pode dividir esta fórmula nas três etapas:

Estimativa da receita operacional líquida.
Determinando a taxa de capitalização.
Aplicando a fórmula IRV para chegar a um valor estimado.

Como estimar a receita operacional líquida

O avaliador precisa ter acesso às demonstrações de receitas e despesas para o edifício em questão e para edifícios similares na área para estimar a receita operacional líquida. Tendo essa informação disponível permite ao avaliador estimar com precisão as receitas e despesas do prédio. Lembre-se de que todas as receitas e despesas no método de capitalização de renda sempre são números anuais.

Você pode dividir o processo real de estimativa da receita operacional líquida (NOI) em quatro etapas:

Estimar a renda bruta potencial.

O rendimento bruto potencial é a renda que o edifício gera quando alugado em 100% de ocupação, ao aluguel do mercado ou aluguel de aluguel ou a uma combinação de ambos. Aluguel do mercado é o aluguel que normalmente é cobrado por esse tipo de espaço no mercado.

O aluguel de locação também é conhecido como agendado ou aluguel de contrato. A receita bruta potencial inclui a adição de renda de todas as fontes, como máquinas de lavar roupa em uma casa de apartamentos ou lugares de estacionamento alugados separadamente.
Subtrair um índice de vencimento e perda de cobrança da renda bruta potencial.

Este número, que geralmente é expresso como uma porcentagem, é a estimativa do avaliador do mercado para esses tipos de edifícios na área local, e reflete a perda normal de renda causada pelo não pagamento de aluguel e vagas periódicas. A renda adicional, digamos, de um aluguel de antenas no telhado do prédio é adicionada neste ponto para chegar a renda bruta efetiva.
Estimar todas as despesas de construção e subtraí-las da renda bruta efetiva.

As despesas de construção se dividem em três categorias: fixo, variável (às vezes chamado de operação) e reservas. Despesas fixas são despesas que não mudam com a ocupação do prédio, como impostos sobre imóveis e seguros. As despesas variáveis são praticamente todas as outras despesas, algumas das quais podem variar com a ocupação do edifício. Essas despesas incluem remoção de neve, utilitários, taxas de gerenciamento, e assim por diante.

Reservas, às vezes chamadas de reservas para substituições, são os fundos que os proprietários colocam de lado para itens que devem ser substituídos periodicamente, mas não em uma base anual. Cozinhar fogões em um apartamento são um exemplo de um item de reserva. Observe que as despesas não incluem pagamentos de hipoteca ou depreciação de construção.
Subtrair os gastos estimados da renda bruta efetiva.

O resultado é a receita operacional líquida.

Você pode colocar alguns números nessas etapas para ver qual é a fórmula:

Potencial de renda bruta	$ 50, 000
- Perda de vencimento e cobrança (10% de $ 50 000)	- $ 5 000
Receitas adicionais	$ 3 000
Receita bruta efetiva	$ 48,000
Despesas
Fixo	$ 10 000
Variável > US $ 23 000	Reservas
$ 5 000	- Despesas totais
- $ 38 000	Resultado operacional líquido
$ 10 000	A taxa de capitalização

A < taxa de capitalização

é semelhante a uma taxa de retorno; ou seja, a porcentagem que os investidores esperam sair do edifício em renda. Existem várias maneiras pelas quais os avaliadores aprendem a calcular taxas de capitalização, a maioria das quais está além do que você precisa saber. Tudo o que você precisa são algumas vendas comparáveis - edifícios semelhantes à propriedade sujeita a ser avaliados que foram vendidos recentemente. A fórmula que você usa é Resultado operacional líquido (I) ÷ preço de venda (V) = taxa de capitalização (R)

Esta fórmula é aplicada usando a receita operacional líquida eo preço de venda de cada comparável que você ' está analisando. Observe nesta fórmula, a reversão da fórmula IRV para encontrar valor.

Aqui está um exemplo: um prédio vende por US $ 200.000. Seu lucro operacional líquido é de US $ 20.000.

Aplicando a fórmula, você divide US $ 20.000 por US $ 200.000, que se parece com US $ 20.000, ÷ $ 200, 000 = 0,10 ou 10 por cento. As taxas de capitalização são expressas em porcentagens.

Embora os resultados possam parecer errados porque você sempre está dividindo um número menor por um número maior, lembre-se de que você está tentando obter uma porcentagem, então a resposta sempre é menor do que uma.

Depois de estudar as várias taxas de capitalização que você obtém após a aplicação das fórmulas do IRV, você seleciona o que você acha que é o mais aplicável ao edifício que você está avaliando e aplica-o ao passo final.

Aplicar a fórmula para estimar o valor

Agora, volte para a fórmula básica de capitalização de renda. Você pode usar os números dos exemplos anteriores para calcular o valor:

Resultado operacional líquido (I) ÷ taxa de capitalização (R) = valor estimado (V)

$ 10, 000 ÷ 0. 10 = $ 100, 000

Ao dividir o lucro operacional líquido da propriedade sujeita pela taxa de capitalização que você escolheu, você chegou a uma estimativa de US $ 100.000 como o valor do edifício.

Como calcular a renda

Você pode encontrar uma outra parte da fórmula que os autores de testes ocasionalmente gostam de perguntar sobre: o cálculo da receita operacional líquida.